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关于房屋装修价值评估的探讨
发布时间:2016-3-1 下午 04:10:55
 

房屋是人类生存的必要条件,随着经济的持续发展和房地产行情的一路走高,不断攀升的商品房价格使得许多年轻人面临着暂时买不起房屋的窘境,只能通过租赁方式。与此同时,人们对于居住条件和生活环境的要求也不断提高,因此对承租房屋进行二次装修的现象也越来越普遍。然而,在租赁合同终止或者租赁合同无效等情况下,由装修物所有权的归属以及装修费用的赔偿问题所引发的法律纠纷也逐渐引起社会的高度关注。

据“住在杭州网”20094月发布的报道消息,在20026月至20077月间,杭州某职业专修学校曾将其教学楼中的一部分教室出租给一家专修学院使用。双方在签订租赁合同时约定:合同期满后,承租方装修房子的费用,由双方共同委托一家有资质的评估公司进行评估,“装修残值”由出租方补贴给承租方。不料租赁期满后,双方当事人在“装修残值”的价值问题上始终未能达成一致,各执一词的双方争执不休,不仅“闹”上了法庭,还“闹”出了两份差价高达40多万元的评估报告。最终经过当地法院的调解,当事双方最终达成一致意见,由出租方补偿承租方“装修残值”共计16万元。

虽然这起由“装修残值”引发的纠纷最终以双方接受调解而落幕,但类似的因“装修残值”补偿问题引发的纠纷已然屡见不鲜。笔者认为,对房屋“装修残值”的准确评估在解决相关法律纠纷时能起到关键性的作用,因此,如何妥善解决“装修残值”评估的合法化、合理化、标准化问题,已经迫在眉睫。

然而目前对于“装修残值”的评估,在整个资产评估范畴内被划分为非重点内容,故相关部门现阶段尚未颁布出具有针对性的评估准则或相关法规。“装修残值”评估到底应该由谁管理、依何管理、如何管理,这些问题值得资产评估界和法律界的人士深思。

针对现状,笔者经过查阅相关资料并结合实际操作情形,从评估范围和评估方法两个方面对房屋装修残值的评估进行了探讨。

一、评估范围的确定

(一)房屋拆迁情况下装修评估范围的确定

如今,对房屋进行拆迁时,房屋的装修费用能否得到补偿,以及补偿的具体数额,一直是大家最为关心的问题。如何公允确认房屋装修费用的具体数额,需要相关职能部门委托具有一定资质的资产评估机构进行评估,而资产评估机构进行评估的重要前提之一,便是确定评估范围。所以,房屋拆迁情况下对于装修范围的确定,就成了整个评估工作中极为重要的一环。

有关装修评估补偿的规定,国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》第24条作出了如下阐释:“1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;2、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;3、如果要对装修进行补偿,应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。”

从上述解释可以看到:1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不包含装修价格的;2、在拆迁目的下对房地产市场价格进行评估时,所选取的修正因素不应包括装修因素。据此,评估机构在确定房屋成新率时,以及在采用市场法评估中选取成交案例进行修正计算时,均应将装修因素对成交价格的影响剔除。当然,我们也应该明确,《城市房屋拆迁管理条例》中的“房地产市场评估价格不包含装修因素”,并不是指房屋建筑中的装饰部分工程也要扣除,房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等在实际评估中均应包含在市场评估价格里,只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等,需要单独进行评估。

(二)房屋租赁情况下装修评估范围的确定

根据最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,第十一条第(一)点:“因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”;第十二条:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持”。

上述条款中“残值损失”是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯,规定在双方当事人无约定情形下,承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕,出租人无需补偿。按照这一规定,合同履行期间已经摊销的装饰装修费用,不应列入合同解除的损失范围。

二、评估方法及参数选取

综上所述,按照评估行业惯例及职业判断,装修残值评估在不同的评估目的下,评估方法及相关参数的选取需要分为两种情况:

(一)拆迁补偿或租赁赔偿目的下的评估方法及参数选取

测算公式为:

房屋装修装饰评估价值=房屋装修装饰重置价格×成新率

成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

理论成新率=(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限

其中:(1)房屋装修装饰重置价格应按照当地现行装修装饰工程定额测算工程造价。(2)住宅装修装饰的耐用年限8年;办公用房装修装饰的耐用年限7年;商场、店铺、餐馆等营业性用房装修装饰的耐用年限5年;厂房、仓库装修装饰的耐用年限5年。(3)可结合实地查勘情况,根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的因素综合确定勘察成新率。

例如:

300平米的住房,2007年按照500/平米的标准进行装修,总造价为15万元,租期10年,每年平均摊销1.5万元,截止2015年合同履行8年后解除。

2015年现行装修重置价格为25万元,理论成新率=8-8/8=0%,勘察成新率=15%,则成新率=0%×40%+15%×60%=9%,房屋装修装饰评估价值=25×9%=2.25万元。但按照租期内摊销价计算,8年摊销费用为12万元,剩余费用为3万元。则房屋装修装饰残值应当确定为3万元。如果装饰装修评估价值高于摊销的造价费用,则应当按照装饰装修的评估价值来确定残值。

(二)报废、处置目的下的评估方法及参数选取

装饰装修耐用年限期满,或未到期但影响正常使用而报废、处置,对于该类情况,装饰装修应按照报废残值回收收益的方式进行评估,公式如下:

房屋装修装饰评估价值=房屋装修装饰重置价格×残值率-拆除费用

残值率的取值根据不同装饰装修材料和施工工艺区分确定,并非所有装饰装修都能产生报废残值回收收益。

例如:(1)地砖、抹灰、墙纸、墙砖等,因拆除后即为施工垃圾,并无回收价值,反而产生拆除费用,因此评估价值为零;(2)金属等有回收价值的装饰装修材料残值按照当地回收价格确定,一般现场回收报价已包含拆除费用,但也有因拆除困难导致无回收价值的情况;(3)如无大量有回收价值的装饰装修材料且又不方便拆除,装饰装修报废残值评估价值为零。

三、装修评估的注意事项

除上述对评估范围和评估方法的思考外,以下问题也是装修评估过程中需关注的重点。

1、价格时点的选择

由于建筑装饰材料价格变化较快,应注意采用两个时点,即装修作业当时与拆迁、处置时点,分别采用两个时点下人工、材料和机械价格计算其工程造价。这是因为被拆迁人或被处置人并不是主动积极地通过市场途径将其房屋出售,而是被动无奈地让渡房屋所有权。如果在这一时点物价下跌,被拆迁人或被处置人前期已投入的资金在还没有产生其应当产生的利益时,就已被动终止,此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿;如果物价上涨,被拆迁人或被处置人应获得由于物价上涨而带来的投资增值收益,此时应按现时价值作为补偿。

2、价格构成的梳理

在计算装修造价时,除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外,还应计算工程的间接费用,如:设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场,还应考虑招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常情况下占总价值的10%15% 

3、装修质量对价值的影响

在评估时应考虑到,不同的装修质量对于价值会产生一定的影响,通常情况下,这种影响占总造价的5%10%

四、结语

综上,如何解决装修价值评估值得深思,点滴拙见,在此分享。而装修残值评估在资产评估范畴内为非重点内容,故尚未颁布具有针对性的评估准则或相关法规,因此在应对各装修评估项目时,应根据实际情况,具体分析、区别对待,以评估目的为首要出发点,依据相关法律法规及当地政策,采用合适、合理的方法,并将典型案例做法与各位同仁分享,将装修评估推向合法化、合理化、标准化。

虽然对委估资产价值的确认,离不开交易市场的正常发展,也离不开评估人员的职业能力和专业判断。但更为重要的是,我们需要一个成熟稳健的监督管理体系,对特定行为下的特定资产在特定目的下的特定价值评估作出明确的释义,并给出相应的规范操作流程,以减少乃至消除实际操作过程中的主观因素,以更加客观的工作态度、更加合理的工作流程、更加准确的工作结果来反映委估资产的真实状况,从而维护社会的公平与正义,推动社会关系的和谐稳定发展。

如上,希望本次探索性的讨论能为相关领域的健全发展起到一定的推动作用。

四川维诚资产评估事务所 阳小梅 孙健霏

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